Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Obecne realia gospodarcze naszego kraju są szczególnie nieprzychylne dla kredytobiorców. Galopująca inflacja i wysokie stopy procentowe nie tylko zwiększają cenę nowych kredytów, ale również utrudniają spłatę tych wcześniej zaciągniętych.

Od października 2021 roku stopa referencyjna NBP – a to ona decyduje przecież o ostatecznym oprocentowaniu kredytów w bankach komercyjnych – wzrosła już jedenaście razy, osiągając obecnie aż 6,75%.

Mimo że październikowe spotkanie RPP nie przyniosło kolejnej podwyżki, nie oznacza to jeszcze szansy na odwrócenie tendencji wzrostowej wskaźnika. Jak najszybsze wyjście z długów jawi się zatem jako logiczna decyzja pozwalająca zaoszczędzić na odsetkach i zmniejszyć całkowity koszt zobowiązania. Czy dotyczy to również kredytów hipotecznych?

Czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej?

Czy raty kredytu mieszkaniowego można spłacić wcześniej? Na szczęście tak.

Podstawą prawną regulującą obecnie zasady spłaty kredytów hipotecznych jest ustawa z 23 marca 2017 roku dająca konsumentom pełne prawo do przedterminowej spłaty kredytu i nakładającą na bank kredytujący nowe obowiązki związane z tą opcją.

Pamiętaj zatem, że każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty po wejściu w życie nowej ustawy (tj. po 22 lipca 2022) jest kredytem z możliwością wcześniejszej spłaty.

Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego a rekompensata dla banku

Mimo że wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego pozwala zaoszczędzić na odsetkach i innych kosztach, może również wymagać obowiązku uiszczenia odpowiedniej rekompensaty/prowizji dla banku, o ile została ona przewidziana w umowie.

Zastanawiasz się pewnie, czy bank może sobie dowolnie ustalić wysokość należnej mu rekompensaty. Na szczęście nie. Obowiązuje w tej materii szereg zastrzeżeń prawnych, według których rekompensata za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu hipotecznego nie może przewyższać:

• wartości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu w okresie roku od dnia faktycznej spłaty,
• 3% całej spłacanej kwoty kredytu hipotecznego,
• wartości odsetek, które przypadłyby za okres pozostały do zakończenia umowy (jeśli do spłaty został mniej niż rok),
• kosztów bankowych bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

Rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego a rekompensata bankowa

Zaciągając kredyt hipoteczny, masz zwykle do wyboru dwa rodzaje oprocentowania: stałe i zmienne. W przypadku tego pierwszego, poziom odsetek zostaje „zamrożony” na określony czas – zwykle 5 lat – a po upływie tego czasu dopasowuje się do wahań rynkowych.

W przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym poziom rat uzależniony jest od aktualnych stóp procentowych, co – w obecnych realiach rynkowych – oznacza stałe wahania w kosztach.

Rekompensata/prowizja bankowa za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego może być wpisana w warunki umowy niezależnie od tego, jaki rodzaj oprocentowania wybierzesz. Może być również pobierana w okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania.

Pamiętaj jednak, że według przepisów prawa, w przypadku kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową po 3 latach otrzymywania regularnych i terminowych spłat bank nie może już pobierać rekompensaty od wcześniejszej spłaty lub nadpłaty zobowiązania.

Przy kredytach mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem taka opcja prawna niestety nie obowiązuje.

Najatrakcyjniejszą opcją dla kredytobiorcy jest przedterminowe uregulowanie kredytu hipotecznego z ratą malejącą po upływie 3 lat od rozpoczęcia spłaty rat.

Czy warto spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego jest dla Ciebie interesującą opcją zawsze wtedy, gdy wynikające z niej korzyści finansowe (zwrot odsetek i innych kosztów) przewyższają wysokość ewentualnej rekompensaty bankowej.

Oszczędności kosztowe, choć najbardziej motywujące do wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu mieszkaniowego, nie są jednak jedynym powodem, dla którego nadmiar gotówki warto przeznaczyć na spłatę kredytu.

Dlaczego jeszcze warto pozbyć się zadłużenia wcześniej? Przedterminowa spłata jakiegokolwiek zobowiązania finansowego, w tym również kredytu na mieszkanie, pozwoli Ci bowiem na:

• poprawę zdolności kredytowej poprzez uregulowanie dotychczasowego zobowiązania i zmniejszenie stałych wydatków. Wyższa zdolność kredytowa okaże się niezwykle przydatna w momencie, gdy będziesz się starał o kolejne finansowanie bankowe lub pozabankowe;
• pozbycie się hipoteki lub możliwość użycia jej do zabezpieczenia kolejnego kredytu. Spłacanie dwóch lub więcej kredytów hipotecznych jest znacznie bardziej ryzykowne niż spłata jednego;
• osiągnięcie lepszej historii kredytowej i wyższego scoringu w raporcie BIK, a co za tym idzie, większe możliwości i korzystniejsze warunki uzyskania kolejnych kredytów;
• komfort psychiczny pozbycia się długu i obawy, że pogorszenie sytuacji finansowej doprowadzi do problemów z jego spłatą.

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem - ile można zaoszczędzić?

To, ile faktycznie wyniesie zwrot odsetek przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, jest kwestią indywidualną i zależy od warunków podpisanej umowy oraz wysokości rekompensaty dla banku. Do tego oczywiście musisz doliczyć też proporcjonalny zwrot innych kosztów związanych z kredytem (w tym prowizji i pozostałych kosztów pozaodsetkowych).

Aby móc oszacować potencjalne oszczędności, koniecznie skorzystaj ze swojego prawa do informacji i skieruj się do banku z wnioskiem o wyliczenie kosztów wcześniejszej spłaty kredytu. Znając ich wysokość, dość łatwo będziesz sobie mógł wyliczyć przybliżone oszczędności z wcześniejszej spłaty zobowiązania.

W obliczeniach możesz wykorzystać dowolny kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – w Internecie jest ich spory wybór. Wystarczy, że wpiszesz:

• wartość wszystkich kosztów pozaodsetkowych,
• datę uruchomienia kredytu (czyli dzień, w którym pożyczane środki zostały przelane na Twoje konto),
• datę spłaty ostatniej raty według harmonogramu ustalonego w umowie,
• wybraną przez Ciebie datę wcześniejszej spłaty.

Na podstawie tych informacji kalkulator obliczy orientacyjną kwotę, jaką bank powinien Ci zwrócić za wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Obliczenia zostały wykonane na podstawie kalkulatora kredytu hipotecznego banku ING i stóp obowiązujących w dniu 10.10.2022.

Kredyt hipoteczny - wcześniejsza spłata krok po kroku

Dysponujesz odpowiednią kwotą, aby spłacić swój kredyt przed czasem, ale nie bardzo wiesz, jak się do tego zabrać? Poniżej wyjaśniamy, w jaki sposób przeprocesować spłatę oraz zwrot części kosztów od banku:

1. Wystąp do banku z prośbą o przedstawienie wyliczeń dotyczących kosztów wcześniejszej spłaty zobowiązania. Pamiętaj, że bank ma na to 7 dni roboczych.
2. Przeanalizuj wyliczone przez bank koszty i sprawdź, w jakim stopniu wcześniejsza spłata zobowiązania Ci się opłaca.
3. Decydując się na nią, wyślij do banku wnioseko wcześniejszą spłatę kredytu. Powinien on zawierać:
   1. Twoje dane osobowe (imię, nazwisko, telefon, PESEL i miejsce zamieszkania),
   2. numer umowy kredytowej podpisanej z bankiem,
   3. dyspozycję do wykonania przelewu regulującego całkowitą lub częściową wartość kredytu (wcześniej przelej zebraną gotówkę na swoje konto),
   4. numer rachunku, z którego ma być dokonana transakcja,
   5. datę, jaką wyznaczasz na wykonanie przelewu,
   6. kwotę do przelania,
   7. Twój podpis (oraz podpisy wszystkich innych osób występujących w umowie pożyczki).

   Przykładowo, wniosek o całkowitą spłatę kredytu w banku Santander wygląda następująco:

   

4. Upewnij się, że bank wyśle Ci zaświadczenie o rozliczeniu kredytu oraz dokumenty uprawniające do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej(ma na to 14 dni). W razie konieczności upomnij się o nie.
5. Skieruj się do działu ksiąg wieczystych sądu rejonowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej Twojej nieruchomości (pobierz gotowy formularz KW-WPIS tutaj). Do wniosku dołącz zaświadczenie o rozliczeniu kredytu, jakie dostałeś od banku – spełni ono funkcję tzw. listu mazalnego.
6. Jeśli w ramach zabezpieczenia kredytu złożyłeś w banku weksel in blanco, dopilnuj, aby został Ci on zwrócony lub zniszczony w Twojej obecności.

Jak ułatwić sobie wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu hipotecznego?

Jeśli całkowita lub częściowa spłata kredytu hipotecznego przed terminem jest dla Ciebie interesującą opcją, weź pod uwagę następujące wskazówki:

• Dokładnie przyjrzyj się ofertom bankowym i wybierz taką, która nie przewiduje rekompensaty za wcześniejszą spłatę, nawet jeśli zakłada nieco wyższe oprocentowanie.
• Wybierz nieruchomość z rynku wtórnego. Unikniesz dzięki temu karencji w spłacie kapitału, czyli okresu, w którym będziesz spłacał tylko odsetki i w którym nadpłata będzie niemożliwa.
• Mając do wyboru zmniejszenie raty lub skrócenie okresu kredytowania jako efektu nadpłaty, weź pod uwagę zarówno swoje własne możliwości finansowe, jak i prognozę zmian makroekonomicznych.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a Urząd Skarbowy

W rezultacie przedterminowej spłaty kredytu mieszkaniowego na Twoje konto bankowe wpłyną środki (nierzadko w dość pokaźnej kwocie) z racji częściowego zwrotu kosztów. Warto zatem, abyś wiedział, jak potraktować te pieniądze przy rozliczeniu podatkowym.

Obowiązująca obecnie w Polsce ustawa o kredycie hipotecznym daje konsumentom bezwzględne prawo do wcześniejszej spłaty lub nadpłaty zobowiązania, ograniczając tym samym potencjalne restrykcje bankowe w tym zakresie. Porównując oferty kredytów na zakup mieszkania, wybieraj te, które przewidują jak najniższą rekompensatę dla banku od wcześniejszej spłaty i pamiętaj, że przysługuje Ci proporcjonalny zwrot wszystkich kosztów związanych z kredytem – nie tylko odsetek.

Q&A

1. Czy bank musi oddać prowizję kredytobiorcy, który spłacił kredyt wcześniej?

   Tak, wcześniejsza spłata kredytu oznacza nie tylko proporcjonalny zwrot części odsetek, ale również pozaodsetkowych kosztów finansowania, w tym prowizji i innych opłat. Niestety banki dość niechętnie stosują się do tego zobowiązania, czego dowodem jest duża liczba wniosków do Rzecznika Finansowego z prośbą o interwencję. Pamiętaj, że możesz dochodzić swoich praw drogą sądową lub skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm (np. Back2you).

   Z drugiej strony, weź pod uwagę, że spłacenie kredytu mieszkaniowego przed czasem najprawdopodobniej nie pozwoli Ci odzyskać takich kosztów, jak:

   • opłat notarialnych związanych z podpisaniem umowy kredytowej,
   • ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW),
   • kosztów innych produktów bankowych powiązanych z kredytem.
2. Nie mam wystarczających środków na przedterminowe uregulowanie kredytu hipotecznego. Czy istnieje jakiś inny sposób, aby ułatwić sobie regularną spłatę rat?

   Nie martw się, istnieje kilka różnych sposobów na zmniejszenie wysokości miesięcznych rat. Możesz na przykład starać się o jego restrukturyzację wydłużającą okres spłaty, wnioskować o kredyt konsolidacyjny, refinansować swoje zobowiązanie lub przynajmniej skorzystać z kilkumiesięcznych wakacji kredytowych.

3. Czy wcześniejsza spłata kredytu gotówkowego lub pożyczki pozabankowej rządzi się takimi samymi prawami, jak kredyt hipoteczny?

   Wprawdzie kredyty i pożyczki konsumenckie reguluje inna ustawa prawna niż kredyt hipoteczny, to jednak podstawowe zasady dotyczące prawa do wcześniejszej spłaty i zwrotu części kosztów są niemal identyczne.

4. Kto powinien poinformować BIK o wcześniejszej spłacie kredytu?

   Obowiązek przekazania informacji o wcześniejszej spłacie kredytu do Biura Informacji Kredytowej należy do banku (ma na to 7 dni). Kolejny tydzień upłynie BIK-owi na uaktualnieniu danych w swojej bazie. Aby upewnić się, że Twój kredyt mieszkaniowy figuruje jako całkowicie spłacony, możesz po upływie tych dwóch tygodni zamówić bezpłatną kopię danych z rejestru BIK lub wykupić swój własny raport.

5. Czy jest możliwa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego uzyskanego w ramach programu rządowego Mieszkanie dla Młodych lub Rodzina na Swoim?

   Tak, kredyty hipoteczne z dopłatą rządową również przewidują opcję wcześniejszej spłaty. Czy taka opcja wiąże się jednak z ryzykiem utraty dopłat lub koniecznością ich zwrotu? W przypadku programu RnS temat dopłat rządowych jest już nieaktualny – 8 lat, przez które miały obowiązywać, już dawno minęło.

   W przypadku kredytów związanych z programem MDM, jeśli podpisałeś umowę przed wejściem w życie nowelizacji zasad – tj. przed 01.09.2015 r. – możesz dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania bez ryzyka zwrotu dofinansowania.