Singurul ghid ipotecar de care veți avea nevoie vreodată

Educație versus consiliere în materie de credite ipotecare

Creditul ipotecar este un produs de finanțare destinat achiziției unui imobil. De regulă, acest imobil este o locuință (casă, apartament, vilă), dar poate fi orice alt bun imobil ( teren, alt tip de construcție, etc). Este un credit cu garanție imobiliară, de cele mai multe ori ea fiind reprezentată de imobilul ce urmează a fi achiziționat prin credit. Acest lucru înseamnă că poți fi deposedat de acest imobil în cazul în care nu rambursezi creditul conform contractului de creditare.

Așa cum vei vedea, citind acest articol vei obține informații ce-ți vor fi de un real folos în alegerea unui credit. Chiar dacă poți apela la un broker de credite ce te poate ajuta să obții un credit, reține că rolul lor este să te consilieze, nu să te educe. E responsabilitatea ta să te educi în materie de credite bancare și să fii informat înainte de a căuta credite ipotecare direct la bănci sau la brokerii de credite.

Găsiți cel mai bun împrumut și credit onlineVezi cele mai bune credite

Chiar dacă ții cont de sfaturile primite de la profesioniști, e în avantajul tău să pui întrebările potrivite și să înțelegi exact cum funcționează un credit ipotecar. Exact acesta este scopul acestui ghid: să-ți ofere informațiile de care ai nevoie pentru a te pune într-o poziție în care, cu încredere, să iei decizia de creditare optimă pentru achiziția primei tale locuințe.

Durata creditului ipotecar

Un element distinctiv al creditelor ipotecare este durata pe care se pot acorda - mult mai mare decât durata de acordare a creditelor negarantate. Durata unui credit ipotecar poate fi cuprinsă între 5 și 30/35 de ani (cu respectarea unor condiții legate de vârsta solicitantului de credit).

Pentru a ilustra practic cele de mai sus, haide să luăm ca exemplu un credit ipotecar pentru achiziția unui imobil ce costă 400.000 lei. Să presupunem că ai un avans de 15%. Valoarea creditului va fi atunci 85% din 400.000 lei, adică 340.000 lei. Presupunem că dobânda este 6,5% pe an. În tabelul de mai jos, vei vedea valoarea ratei lunare, dar și dobânda totală pe care o vei achita de-a lungul perioadei creditului. Dacă durata este 30 de ani în loc de 15 ani, vei achita cu 240.533 lei în plus, ca dobândă (presupunând că nu faci plăți suplimentare, adică rambursări anticipate).

Găsiți cel mai bun împrumut și credit onlineVezi cele mai bune credite

DAE și rata dobânzii

Pe lângă durata creditului, există alți doi factori majori care influențează costul lui: rata anuală a dobânzii și dobânda anuală efectivă (DAE). Rata dobânzii este costul folosirii banilor, un procent ce îți arată cât te costă, anual, să folosești banii împrumutați. DAE este un alt cost, exprimat tot ca procent, ce include, pe lângă rata dobânzii, și alte costuri asociate cu creditul tău. Poți citi acest articol dacă vrei să vezi clar diferența dintre DAE și rata dobânzii.

În tabelul de mai jos vei putea observa cum este afectată rata ta lunară chiar și de diferențe mici ale ratei dobânzii. Vom folosi pentru comparație următoarele valori ale ratei anuale a dobânzii: 3%, 3,75% și 4,25% pentru același credit de 340.000 lei, acordat pe o perioadă de 15, respectiv 30 de ani.

Vizitați calculatorul nostru și comparați diferite rate ale dobânzii la creditele ipotecare.

Rata creditului ipotecar: capitalul și dobânda

Rata creditului ipotecar (și a oricărui alt tip de credit) este alcătuită din două componente specifice creditului, dar poate cuprinde și alte elemente de cost, pe lângă acestea două: capitalul sau principalul și dobânda.Principalul sau capitalul reprezintă partea din suma împrumutată pe care o restitui lunar creditorului. Dobânda reprezintă costul pentru suma împrumutată, expresia numerică a ratei anuale a dobânzii pentru creditul contractat.

Capitalul sau principalul restituit lunar contribuie la reducerea sumei împrumutate. După achitarea fiecărei rate, soldul creditului tău scade cu valoarea capitalului restituit în acea lună. În primii ani de la contractarea creditului (mai ales în cazul celui ipotecar), ponderea capitalului în rata lunară este mai mică față de ponderea dobânzii. Soldul creditului scade lent în primii ani de rambursare.

Plățile anticipate contribuie la reducerea considerabilă a soldului creditului și a dobânzii totale. Pentru exemplificare, vom lua creditul de 340.000 lei pentru care am făcut diverse calcule mai sus. Am observat că, pentru durata de 30 de ani, rata lunară este 1672,6 lei, iar dobânda totală este de 262.134 lei. Dacă, în schimb, se fac plăți lunare anticipate de 200 lei (adică 12% din rata lunară), dobânda totată plătită de-a lungul celor 30 de ani va fi de doar 205.639 lei, adică cu 56.496 lei mai puțin.

Dobânda reprezintă adesea componenta semnificativă a ratei lunare. Ea este costul utilizării banilor împrumutați. În primii ani de rambursare a creditului, dobânda va reprezenta componenta semnificativă a ratei lunare. Cu cât este mai mare rata dobânzii, cu atât dobânda va fi mai mare. Cu cât este mai mare durata creditului, cu atât dobânda va fi mai mare.

Găsiți cel mai bun împrumut și credit onlineVezi cele mai bune credite

Dobânda fixă vs. dobânda variabilă

Creditele ipotecare pot avea fie dobândă fixă, fie dobândă variabilă, fie o combinație a acestora de-a lungul perioadei de derulare a contractului de credit.

Credite ipotecare cu dobândă fixă

Dobânda fixă înseamnă că vei plăti aceeași rată de credit pe toată perioada în care beneficiezi de dobândă fixă. De cele mai multe ori, această perioadă în care se aplică dobânda fixă este limitată la 5 ani, dar sunt și creditori care oferă dobândă fixă pe toată perioada de derulare a contractului de credit. Atunci când perioada în care se aplică dobânda fixă este limitată (la 5 ani sau o perioadă similară), creditul ipotecar va avea ulterior dobândă variabilă până încheierea perioadei de creditare.

Dobânda fixă îți oferă garanția că rata ta nu se va modifica de-a lungul derulării contractului de credit. Prin urmare, îți poți planifica mai ușor celelalte cheltuieli lunare.

Credite ipotecare cu dobândă variabilă

Dobânda variablă poate fi mai atractivă, în prezent având valori mai mici decât dobânda fixă practicată pentru același tip de credit. Dobânda variablă mai mică înseamnă și o rată lunară mai mică.

Totuși, dobânda variabilă se modifică de-a lungul perioadei de creditare, fie în sens crescărător, fie în sens descrescător, în funcție de indicii de care este legată. Ce înseamnă asta? Probabil știi că dobânda variabilă este altătuită din două componente: marja băncii care se adaugă valoarea indicelui de referință. Marja băncii rămâne constantă de-a lungul perioadei de creditare, dar indicele de referință se modifică periodic. Prin urmare, și dobânda variabilă aplicată la soldul creditului tău se va modifca, așa cum se va modifica și rata lunară.

Indicele de referință este ROBOR pentru creditele ipotecare în lei și EURIBOR pentru creditele ipotecare în valută.

În România, dobânda variabilă pentru creditele în lei este legată de indicatorii de referință, calculându-se ca sumă între valoarea lor și marja băncii. În mod uzual, băncile folosesc indicatorii de referiță calculați la 3 și 6 luni (deși acești indicatori se calculează și pentru perioade mai scurte sau mai lungi). Valoarea indicatorilor de referință este calculată și publicată de BNR (Banca Națională a României).

Dobânda variabilă pentru creditele în EUR este legată de indicatorul EURIBOR, iar banca stabilește dobânda variabilă ca sumă între EURIBOR și marja de profit fixă. În ceea ce privește indicatorul EURIBOR, calcularea și publicarea lui nu intră în sarcina BNR, dar valorile lui, pentru diverse perioade de timp, pot fi urmărite pe site-ul acesta. De interes pentru solicitanții de credite sunt valorile EURIBOR la 3, respectiv la 6 luni.

Dobânda variablă poate acționa în interesul tău dacă va scădea în timp, dar există riscul ca ea să crească, iar rata ta să devină mult mai mare decât permite bugetul tău. Cu cât este mai mare creditul tău, cu atât rata lunară va crește mai mult chiar și la o modificare mică în sensul creștere ratei dobânzii.

Rate lunare egale versus rate descrescătoare

Începând cu anul 2010, consumatorii pot opta să ramburseze creditele pe termen mediu și lung prin două modalități: rate lunare egale sau rate lunare descrescătoare¹.

Ratele lunare egale sunt numite și anuități, caracterizându-se prin faptul că suma dintre capital și dobândă rămâne constantă pe durata de rambursare a creditului, în timp modificându-se doar raportul dintre cele două: la începutul perioadei de rambursare capitalul are pondere mult mai mică decât dobânda creditului ipotecar; în timp, ponderea capitalul crește, ajungând mai mare decât ponderea dobânzii la finalul perioadei de rambursare. Iată motivul pentru care, dacă vrei să rambursezi integral un credit sau să îl refinanțezi după puțin timp de la contractare, vei avea surpriza (neplăcută) să constați că soldul creditului nu s-a diminuat cum ai fi sperat.

Anuitățile au o serie de avantaje și dezavantaje pe care le prezentăm succint mai jos

Avantaje:

• rata lunară este egala pe toată perioada creditului, fiind uşor de reţinut (se modifică în cazul rambursărilor anticipate, pe care le încurajăm)
• în primii ani de rambursare, anuitatea este mai mică decât ar fi rata descrescătoare pentru aceeași valoarea a creditului

Dezavantaje:

• soldul creditului scade lent, în primii ani ponderea dobânzii fiind mult mai mare decât ponderea capitalului în rata lunară
• dobânda totală este mai mare decât în cazul rambursării creditului în rate descrescătoare

Vizitați calculatorul nostru și calculați ipoteca cu rate lunare egale.

Ratele lunare descrescătoare sunt caracterizate prin faptul că valoarea principalului (capitalului) rambursat rămâne constantă pe durata de rambursare a creditului, iar dobânda scade. Ponderea capitalului în rata lunară crește, la fel ca în cazul anuităților, dar creșterea pleacă de la o valoarea mai mare a ponderii.

Ratele lunare descrescătoare au și ele avantaje și dezavantaje

Avantaje:

• dobânda totală achitată este mai mică decât în cazul rambursării în rate egale
• soldul creditului scade mai repede decât în cazul rambursării în rate lunare egale
• soldul creditului scade cu aceeași sumă în fiecare lună

Dezavantaje:

• rata descrescătoare este mai mare decât anuitatea în primii ani de rambursare, pentru un credit de aceeași valoare
• rambursarea în rate descrescătoare reduce suma maximă a creditului la care te încadrezi, deoarece ea va determina un grad de îndatoare mai mare față de cel determinat de rambursarea în rate egale.

Costuri asociate creditului ipotecar

Rata lunară a creditului ipotecar va fi, cel mai probabil, cea mai mare cheltuială lunară în bugetul tău sau al familiei tale. Totuși, un credit ipotecar implică și alte costuri de care este bine să ții seama. Nu toate creditele ipotecare de pe piață vor avea toate costurile de mai jos, dar toate vor avea o bună parte din ele. Familiarizează-te cu ele ca să nu ai surprize neplăcute. Întreabă consultații de credite cu care stai de vorbă despre valoarea lor, ca să fii informat de la început.

Îată care sunt cele mai des întâlnite costuri asociate cu un credit ipotecar, pe lângă rata dobânzii:

• Analiza dosarului de credit: este un cost fix, de regulă de ordinul sutelor de lei, suportat de client, inclus sau nu în credit, care este datorat, de regulă, fie că ți se aprobă dosarul de credit, fie că este respins. Dacă dosarul de credit nu ți se aprobă și datorezi totuși acest cost, va trebui să îl achiți din sursele proprii.
• Asigurarea de viață pentru debitor: cei mai mulți creditori încurajează încheierea unei asigurări de viață pentru solicitantul de credit, cesionată în favoarea băncii. Astfel, în caz de deces al titularului de credit, familia acestuia este protejată, pentru că asiguratorul plătește băncii soldul creditului la momentul decesului titularului de credit, iar datoria acestuia nu se transmite familiei lui. Cei mai mulți creditori sunt autorizați să încheie în numele anumitor societăți de asigurare acest tip de poliță. Dacă accepți oferta de asigurare din partea creditorului, poți opta ca prima de asigurare de viață să fie inclusă în rata lunară. (Asigurarea pentru credit - ghid practic - Finbino)
• Asigurarea imobilului, atât cea obligatorie, cât și cea opțională, trebuie cesionate în favoarea creditorului. Asigurarea obligatorie (denumită PAD) are costul de 20 EUR pe an, indiferent de asigurător, iar asigurarea opțională, încheiată pentru riscurile impuse de creditor, are o cotă de primă medie de 1-2% din valorea imobilului achiziționat. Dacă apartamentul tău costă 90.000 eur, asigurarea opțională ar putea fi 90 EUR pe an, costul cu asigurarea imobilului ajungând astfel la 110 EUR pe an.
• Taxă înscriere garanții mobiliare și imobiliare în RNPM (Registrul Național de Publicitate Mobiliară) - de regulă taxa este de ordinul zecilor de lei, dar poți verifica tarifele și taxele actuale aici, respectiv în Cartea Funciară (100 lei + 0,1% din valoarea creanței, sau tariful de urgență, care este de 4 ori tariful normal).
• Autentificarea contractului de ipoteca la un cabinet notarial poate varia semnificativ în funcție de notari, dar un calcul estimativ poate fi efectuat online, pe site-uri ale agențiilor imobiliare sau chiar ale cabinetelor notariale. De reținut că la notar va fi achitată nu doar autentificarea contractului de ipotecă, ci și taxele și tarifele menționate la punctul anterior, deoarece cabinetele notariale se ocupă direct sau indirect de raportarea în cele două registre menționate anterior.
• Evaluarea imobilului este un cost ce poate cădea în sarcina ta sau a băncii. Dacă accepți ca evaluarea să fie făcută de un evaluator imobiliar cu care colaborează banca finanțatoare, ai tarif preferențial sau chiar nul, iar dacă alegi ca evaluarea imobilului să fie realizată de un evaluator imobiliar ales de tine sau dacă beneficiezi de un credit Noua Casă, atunci tu vei achita tariful de evaluare a imobilului. Vezi aici de ce este necesar un raport de evaluare și aici aspectele la care să fii atent atunci când răsfoiești, măcar de curiozitate, raportul de evaluare.