Hipoteca Autopromotor para construirte tu propia casa

¿Estás pensando en construir tu propia casa y te preguntas cómo puedes obtener financiación? Debes saber que para esta operación muchos bancos ofrecen una hipoteca especializada en la autoconstrucción de una vivienda. Se denomina “Hipoteca Autopromotor” y, aunque tiene ciertas similitudes con una hipoteca tradicional, también cuenta con algunas diferencias.

Continúa leyendo este artículo para saber más sobre esta posibilidad de financiación cada vez más solicitada en España.

¿Qué es una Hipoteca Autopromotor?

La Hipoteca Autopromotor es un préstamo hipotecario destinado específicamente a aquellos particulares que necesitan financiar la construcción de su propia vivienda.

Por tanto, la diferencia con una hipoteca para comprar una casa ya construida es que, en este caso, los bancos financian la construcción en sí, y van prestando el dinero para la obra en varias fases a medida que avanza la obra, previo certificado emitido por el arquitecto.

¿La Hipoteca Autopromotor financia la compra del terreno?

Lo primero que se preguntan aquellos que van a proceder a construir su casa es si la Hipoteca Autopromotor incluye la compra del terreno sobre el que se va a edificar el inmueble. Pues bien, la respuesta es que, en general, no. Esta hipoteca financia exclusivamente la construcción de la obra, por lo que el terreno ha tenido que ser adquirido de antemano y los hipotecados deben ser propietarios del mismo.

No obstante, si no cuentas con los ahorros suficientes para la compra del terreno, siempre puedes recurrir a un préstamo personal que te ayude a pagarlo o bien negociar con la entidad si cubrirían o no parte del valor del suelo.

¿Cuándo puedo solicitar una Hipoteca Autopromotor?

Como para la solicitud de cualquier préstamo o hipoteca, lo primero de todo será necesario demostrar una situación favorable de solvencia económica, esto es, contar con ingresos fijos y suficientes para hacer frente a la devolución del préstamo, no tener más deudas pendientes con ninguna entidad, contar con ahorros para financiar la parte del proyecto que no está incluida, etc.

Adicionalmente, para poder solicitar la Hipoteca Autopromotor se debe cumplir con las siguientes condiciones:

• Ser propietarios del terreno urbanizable sobre el que se va a construir la vivienda. Así, el interesado debe demostrar que el terreno es de su propiedad y que está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Contar con el proyecto de obra elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
• Tener el presupuesto de ejecución elaborado por una empresa constructora.
• Disponer del certificado de eficiencia energética.
• Solicitar la licencia de construcción en el ayuntamiento que corresponda.

Una vez concedida la licencia de construcción se debe acudir con ella y con el visado del Colegio de Abogados a la entidad financiera para hacer una valoración real de la cuantía que se va a necesitar, el interés a aplicar y el plazo de devolución de la Hipoteca Autopromotor.

¿Cuánto puedo solicitar y cómo se concede el dinero?

En general, los bancos conceden entre el 80% y el 85% del coste real de la construcción si se trata de la primera vivienda, aunque hay quienes conceden hasta el 100%, y el plazo de devolución suele ser de hasta 30 años como máximo.

Si se trata de la segunda vivienda, lo habitual es que las entidades financien hasta el 60% del coste de la construcción.

En cuanto a la prestación de la financiación, el banco irá entregando el dinero durante un plazo de dos años, y los fondos se van concediendo a medida que avanza la obra, en distintas fases.

Fase inicial o suelo

Una vez aprobada la Hipoteca se procede a entregar alrededor del 50% de la misma para comenzar con la obra.

Fase de certificaciones

A medida que avanza la obra y el arquitecto presenta certificaciones a la entidad para demostrar dicho avance, la entidad irá realizando más entregas en varios plazos, que suponen entre el 20% y el 30% del presupuesto.

Fase de fin de obra

Una vez obtenido el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación, recibirás el último abono, que suele ser de entre el 10% y el 20%.

Devolución de las cuotas

La devolución de las cuotas de la Hipoteca Autopromotor se realiza de la misma manera que una hipoteca convencional, esto es, abonando al banco cuotas mensuales para amortizar el capital prestado más los intereses generados.

Sin embargo, en la Hipoteca Autopromotor se ofrece al hipotecado una carencia de capital del préstamo durante dos años y, pasado ese plazo, se procede a pagar una cuota mensual habitual para devolver el crédito concedido.

Carencia de capital durante dos años

Normalmente, en la Hipoteca Autopromotor se aplica una carencia parcial durante dos años, por lo que durante este periodo solo se pagan los intereses generados del préstamo. Cuando acabe ese plazo, se procede a pagar cuotas mensuales de capital e intereses generados para amortizar la hipoteca.

Ejemplo práctico

Por ejemplo, supongamos que recibimos una Hipoteca Autopromotor por valor de 150.000 € a un tipo de interés del 2% (TAE), a pagar en 25 años. Con estos datos, la cuota mensual a pagar es de 635,78 €.

Ahora bien, durante los dos años en los que aplica la carencia parcial estaríamos pagando mensualmente a la entidad tan solo los intereses generados, es decir, 250 €. De este modo, se puede ir generando ahorro durante el periodo de carencia que podremos utilizar más adelante para amortizar capital anticipadamente y disminuir el plazo de devolución de la hipoteca, algo muy recomendable para terminar ahorrando en intereses por el dinero prestado.

¿Puedo solicitar una Hipoteca Autopromotor para financiar una casa prefabricada?

Por su parte, la Hipoteca Autopromotor también puede solicitarse para financiar viviendas prefabricadas o modulares, siempre y cuando se encuentren ancladas en el suelo de forma consistente, es decir, que no sean móviles. Por ejemplo, una autocaravana no entraría en este tipo de hipoteca.

Además, así como para las casas tradicionales, para financiar una casa prefabricada con la Hipoteca Autopromotor será necesario un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos y una licencia de obra.

Consejos finales

Si eres de los que se está planteando construir su propia casa, además de considerar la solicitud de la Hipoteca Autopromotor, debes tener en cuenta una serie de gastos previos a los que tendrás que hacer frente antes de recibir los fondos del banco.

Como hemos dicho, la financiación del banco se recibe una vez obtenida la licencia de obra y los fondos sirven exclusivamente para abonar la construcción de la obra. Sin embargo, antes de que llegue el momento de la construcción, el interesado debe incurrir en una serie de gastos previos derivados de licencias e impuestos para los que debe contar con ahorros suficientes en su cuenta bancaria.

Por ejemplo, desde trámites burocráticos que surgen a raíz de la compra del terreno, como el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, hasta los gastos derivados del notario y la obtención de la licencia de obra. Estas cuantías varían de una comunidad a otra y en función del valor del terreno.

Adicionalmente, antes de comenzar con la obra de la vivienda será necesario pagar un estudio geotécnico del suelo, levantamiento topográfico, así como las facturas del arquitecto y el arquitecto técnico, que se irán emitiendo en distintas fases.

En conclusión, se estima que para poder hacer frente a estos pagos se deberían tener alrededor de 20.000 € en el banco, esto sin contar el gasto previo de la compra del terreno, que suponemos ya es propiedad del interesado.

Fuentes: Banco Santander, BBVA, Bankinter, Idealista, El Economista, Fotocasa, La Razón, El País