Realkreditlån og renter: Forstå kreditforeningslån til bolig

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån (også kaldet kreditforeningslån) er et obligationslån med sikkerhed i fast ejendom. Dette boliglån bruges til at finansiere op til 80 % af ejendommens værdi ved køb af helårsbolig og op til 75 % ved køb af sommerhus eller fritidshus. Lånet har en løbetid på 10 – 30 år og kan afvikles som afdragsfrit lån (stående lån), annuitetslån eller serielån.

Realkreditlån kan være fastforrentede eller med variable renter, og man kan fastlåse renten i 1, 2, 3, 5 eller 10 år ad gangen. Derudover findes der Flex-løsninger, hvor renten kan forhandles hvert kvartal eller hvert halve år. Realkreditlån adskiller sig fra andre boliglån, idet der kan søges om afdragsfrihed i op til 10 år. Der findes pt. omkring 190 forskellige varianter af realkreditlån i 5 kreditforeninger (Forbrugerrådet Tænk).

I dette blogindlæg har vi kogt de 190 realkreditlån ned til 2 grundlæggende lånetyper og 6 lånemodeller, som er til at overskue. Læs videre, og bliv klogere på de forskellige realkreditlån.

Hvor kan man optage et realkreditlån?

Realkreditlån kan optages via fem realkreditinstitutter i Danmark:

• Realkredit Danmark (formidles af Danske Bank)
• Jyske Realkredit (tidl. BRF - formidles af Jyske Bank)
• Totalkredit (formidles af regionale og lokale banker)
• Nykredit Realkredit (formidles af Nykredit)
• Nordea Kredit (formidles af Nordea)

Når du skal optage et realkreditlån (kreditforeningslån), er du ikke bundet til din bank, men hver bank samarbejder med én af de fire realkreditforeninger i Danmark. Det vil sige, at hvis du finder det billigste realkreditlån hos en bestemt kreditforening, og det viser sig, at din bank ikke har samarbejde med dem, så bør du overveje, om du vil skifte bank eller gå med på at betale mere for dit realkreditlån.

Hvordan fungerer realkreditlån (obligationslån)?

Obligationslån handler i bund og grund om folk, der vil investere og folk, der vil låne penge, som et realkreditinstitut fører sammen. Lad os sige, at du vil låne 1 mio. kroner til boligkøb, og jeg vil investere 1 mio. kroner af min pensionsopsparing i noget, der er sikkert. Sikre investeringer giver ikke den store afkast, dvs. renten er lav, men på lang sigt kommer jeg stadig til at tjene nogle penge. For dig er det godt og sikkert, fordi du kan købe en bolig til den laveste rente, der findes blandt boliglån.

Eksempel

Obligationer er værdipapirer, hvis værdi svarer til din boligs værdi. For at gøre det helt enkelt, kan du forestille dig, at du går til en realkreditforening med et konkret forslag om en bestemt bolig, som du vil købe. Kreditforeningen vurderer din bolig til 1,2 mio., og du kan låne 80 % af det beløb som realkreditlån, dvs. 1 mio. kr.

Jeg vil gerne investere 1 mio., så realkreditinstituttet udsteder værdipapirer (obligationer) svarende til 1 mio., og så overfører de mine penge til din konto. Fremover får jeg renterne for dit lån, og realkreditinstituttet tjener penge på diverse gebyrer, som de tager for at udstede obligationerne og forhandle værdipapirerne.

Hvis du på et senere tidspunkt vil forhandle renterne ned eller omlægge realkreditlånet til en anden lånemodel, så vil realkreditinstituttet opkræve gebyrer for det og forhandle rentesatsen med mig og andre investorer.

Rente på realkreditlån: Fast eller variabel?

Realkreditlån kan være fastforrentede og med en variabel rente. En fast rente er godt for dig, der gerne vil have stabilitet i økonomien og en garanti for, at dine udgifter ikke ændrer sig voldsomt over tid. En variabel rente er for dig, der har luft i økonomien og gerne vil løbe den risiko at skulle betale mere i renter i en periode, men samtidig have en stor chance for at spare penge, når renten ligger lavt.

Fastforrentet realkreditlån: Fordele og ulemper

Konsekvenser af faste renter

Et realkreditlån med fast rente er et godt valg, hvis man ikke har meget luft i økonomien til uforudsete udgifter. Dette lån giver garanteret stabilitet. Uanset hvordan verdensøkonomi ser ud i morgen, så ved du, hvad du skal betale for dit boliglån nu og om 10, 20 og 30 år.

De negative konsekvenser er dog, at renten på fastforrentede realkreditlån ofte er højere. Man kan sige, at du betaler ekstra for en ”forsikring” af din rentesats – en garanti for, at den forbliver fast. Det sker meget sjældent, at renterne stiger voldsomt, så du kan ende med at betale mere for til lån, end du skulle.

5 typer af realkreditlån med variabel rente

Konsekvenser af variable renter

Et realkreditlån med variabel rente kan være fordelagtigt, når renten ligger lavt – der kan man spare en masse penge. På den anden side, så kan ingen garantere for, hvad der sker i verden i morgen. Det kan være en ny pandemi eller en økonomisk krise, der får hele landets økonomi ud af balancen. Det er dog et faktum, at hvis renterne på boliglån stiger, så kan folk ikke tillade sig at købe dyre boliger. De kan simpelthen ikke få lov til at låne i bankerne og realkreditinstitutterne. Hvad betyder det for dig?

En generel rentestigning medfører, at boligsøgende ikke køber boliger til den pris, de sælges for. Som boligejer bliver du derfor nødt til at sætte prisen ned og sælge din bolig til færre penge, end du måske har lånt. På den måde risikerer du at blive ramt på økonomien to gange: både i forbindelse med de renter, du skal betale, og fordi du ikke kan komme af med din bolig.

5 typer af realkreditlån med variabel rente

Du har lige læst om to typer realkreditlån: Den fastforrentede og den med variabel rente, som også hedder tilpasningslån. Det fastforrentede lån er klart og ligetil, men der findes flere typer af lån med variabel rente. De hedder:

• F-lån (fast løbetid; renten tilpasses med tidsintervaller)
• T-lån (fleksibel løbetid, fast månedlig ydelse)
• P-lån (fast løbetid; størstedelen af lånet er fastforrentet og en mindre del har variabel rente)
• F-kort (fast løbetid; renten fastsættes hver 3-6 måneder)
• Renteloftslån (fast løbetid; renten svinger med kun op til et bestemt rentemaksimum)

Her er en oversigt over forskellige typer af realkreditlån med fast og variabel rente. Der findes flere typer af låneaftaler, end der bliver vist her, men disse er vigtige at overveje, når du skal ud at låne penge til en ny bolig.

Hvad er F-lån (tilpasningslån)?

F-lån (tænk ”Flex”) er realkreditlån med fast løbetid og variabel rente forstået på den måde, at renten ikke er den samme i hele lånets løbetid, men fastsættes hver 1 - 10. år. Disse lån hedder tilpasningslån, F1-lån, F2-lån, F3-lån, F5-lån og F10-lån, afhængigt af det tidsinterval, renten tilpasses med. Man kan sige, at F-lånene har faste renter i den periode, hvori du binder dig til en bestemt rentesats. Disse lån kan være afdragsfrie i op til30 år (FlexLife®).

Hvad er T-lån?

T-lån (tænk ”Tid”) er realkreditlån med fleksibel løbetid og variabel rente. Her låser du den månedlige ydelse fast og betaler X antal kroner hver måned, uafhængigt af kurssving, indtil du har indfriet gælden. Dvs., hvis renten stiger, så bliver løbetiden på dit lån forlænget, men du skal ikke betale mere om måneden. Hvis renten falder, så bliver løbetiden på et T-lån forkortet, og du kan hurtigere blive gældfri. Disse lån kan derfor sammenlignes med fastforrentede lån i forhold til den stabilitet i økonomien, som de giver.

Hvad er P-lån?

P-lån (tænk ”Procent”) er realkreditlån med fast løbetid og delvis-fast og delvis-variabel rente. Med et P-lån kan du vælge at få op til 30 % af dit lån med en variabel rente, mens resten bliver fastforrentet. Den del af aftalen, der omhandler en variabel rente indebærer, at renten tilpasses hvert år.

Hvad er FlexKort (F-kort)?

FlexKort er realkreditlån (CITA-baserede Hybridlån) med fast løbetid og en variabel rente, som tilpasses hver 6. måned. Dvs. at du kan låse renten fast i et halvt år ad gangen. Flex-låneløsninger har mange navne, for eksempel KortRente, F-kort, Flex Garanti og FlexKort. De er alle sammen lidt forskellige i forhold til lånevilkår, men fælles for dem alle er, at renten tilpasses to gange om året.

Hvad er et renteloftslån?

Renteloftslån (for eksempel RenteMax) er realkreditlån med fast løbetid og variabel rente, som ikke må overstige et aftalt renteloft. Dvs., at du kan spare penge, mens renten er lav, og samtidig kan vide med sikkerhed, hvad du maksimalt kan komme til at betale i tilfælde af, at kursen stiger.

Realkreditlån med afdrag VS. afdragsfrit lån

Kreditforeningslån har den fordel, at man kan optage et afdragsfrit lån i op til 10 år med de fleste modeller af rentebetalinger og op til 30 år med bestemte betingelser (FlexLife®). Et afdragsfrit lån betyder, at du i den aftalte afdragsfrie periode ikke skal betale andet end ÅOP for realkreditlånet.

ÅOP på realkreditlån

Fordele ved et afdragsfrit realkreditlån

Et afdragsfrit realkreditlån kan være en god løsning til dig, der køber bolig i en tid, hvor boligpriserne stiger. Hvis de stiger, kan du være mere sikker på, at du kan sælge din bolig til en pris, som kommer til at dække lånesummen og indfri lånet på én gang. Derfor kan du vente med at afdrage på lånet og nøjes med at betale renter og gebyrer i op til 30 år.

Lad os sige, at du har taget et lån med afdragsfrihed i 10 år. Når de 10 år er gået, vil du skulle afdrage på dit kreditforeningslån månedligt, og afdragene vil selvfølgelig være større, end de ville have været, hvis du havde valgt at fordele lånesummen for realkreditlånet over 30 år. Er prisen på din bolig steget, kan du til gengæld sælge din bolig og indfri lånet på én gang. Har du taget et 30 års afdragsfrit lån, skal lånet indfries på én gang, lige efter.

Ulemper ved et afdragsfrit realkreditlån

Ulempen ved afdragsfrihedsprincippet er, at når du skal betale, så bliver din bidragssats større, end hvis du havde valgt et lån med afdrag. I de 10 år, hvor du ikke betaler af på dit realkreditlån, kan ditforbrug stige og dine vaner kan blive dyrere. På grund af inflationen kan priserne også stige, og det vil have en stor indflydelse på din økonomi om 10 år. Overvej derfor, hvordan du vil betale dit lån tilbage, når den afdragsfri periode udløber.

En anden faktor, man kan tage i betragtning, er boligmarkedets status og prisudviklingstendenser. Hvis boligpriserne er på vej ned, og du ikke afdrager på dit realkreditlån, risikerer du at komme i klemme, når din bolig skal sælges. Hvis din bolig falder i værdi, kan det være, at du ikke kan indfri dit kreditforeningslån ved at sælge den.

Opsummering

Et realkreditlån eller et kreditforeningslån er et billigt lån med lave renter. Lånet kan optages med sikkerhed i fast ejendom, og kan være enten fastforrentet eller med en variabel rente. Der findes fem mest udbredte modeller af kreditforeningslån med variabel rente, og de deles op i flere konkrete låneprodukter, som for eksempel F1, F3, F5 og F10-lån VS. F-Kort.

Kreditforeningslån kan være med faste afdrag eller afdragsfrie. Afdragsfrihed for et lån plejer at være mellem 10 og 30 år, hvorefter lånet skal indfries. Denne løsning er god, når boligpriserne stiger, men meget risikabel, når de falder.

En stor fordel ved realkreditlån er, at når der er gået noget tid, og du har tilbagebetalt noget af lånet, eller hvis din boligværdi er steget, har du mulighed for at låne i boligens friværdi. På den måde kan du få en slags forbrugslån til meget lave priser, hvis du skal bruge penge til for eksempel renovering eller en ny bil.

Kilder

Realkreditkonsulenten.dk

Finans Danmark: Forstå dit realkreditlån

Forbrug.dk: Typer af boliglån (Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen)

Boliglån-guiden 2020

Videnscenter Bolius: Realkreditlån

Råd Til Penge: Guide: Forstå de forskellige lånetyper til din bolig

Totalkredit: Hvad er et realkreditlån

Mybanker: Realkreditlån

Coop Bank: Realkreditlån (om Totalkredit)

Totalkredit: Kreditforeninger og kreditforeningslån

Realkredit Danmark: Oversigt over låntyper (pdf)